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预售商品是不是正品(预售款是什么意思)

预售商品是不是正品(预售款是什么意思)插图对于在国内实行了20多年的“商品房预售制”,和“房屋公摊面积”这个孪生兄弟一道,一直以来都备受大众诟病,不少购房者对其“恨之入骨”,呼吁全面取消的呼声一直不绝于耳。比如笔者的一位同事老李,在2016年时买了一套房子,按照合同约定本该于2019年交房,但是到了2018年主体工程初具形状的时候,开发商突然因为资金问题“出事”了,虽然工程后来被其他开发商接手没造成烂尾,但是之前的三角债错综复杂,利益关系盘根错节很难协调,以至于接盘的开发商也没有太多的资金为楼盘“续命”,扫尾推进工作步履蹒跚,直到目前房子也没有交付。不仅如此,老李实地查看房屋时还发现,当初销售人员承诺赠送一个50平米的花园根本不存在,而是被小区的健身场地所取代了。如今老李不仅住不到自己的房子,还要背负巨额的房贷,真是苦不堪言。这就是预售制下很典型的案例,而这样的事情几乎所有的城市都上演过。要知道,开发商和置业顾问在推销楼盘时,往往只宣传楼盘好的一面,却闭口不谈楼盘的缺点,甚至空头承诺、虚假宣传,购房者只能被动地接受开发商的“水中月”、“空中饼”。而问题的根源是,开发商是在预售制的庇护下,才可以这样不计后果的忽悠购房者,因为即便房子烂尾,开发商最多宣布破产就完事了,但把100%的风险甩锅给了购房者,过段时间另起炉灶,照样可以玩得风生水起。但是购房者却要承担延期交房甚至烂尾带来的所有风险,而且所欠银行的房贷还要按时偿还。可见预售制是多么的坑人,难怪不少人高声喊打。预售商品是不是正品(预售款是什么意思)插图(1)不过比起那些烂尾后根本无人接盘的楼盘,老李还算是幸运的,比如笔者所在城市就有烂尾超过10年无法复工的楼盘,而彻底烂尾的楼盘购房者就要陷入钱房两空的困境了。但是没有办法,预售制在国内执行了20多年,大家买房只能通过开发商的介绍掌握房子基本信息,然后仅凭一纸合同就要将房款交给开发商,至于二三年以后能否按时收房,房子质量如何,那就听天由命了。预售制俗称“卖楼花”,最早由香港知名实业家霍英东发明,后由商人李嘉诚传入内地,并在深圳先行试点,再于1994年在全国范围内推广。不得不说,在早期房地产市场供小于求的时候,预售制确实起到了正面作用,大大加快了房地产行业和房企的发展速度和扩张规模,也在最短时间内满足了众多购房者的房住需求,特别是对于开发商加速回款功不可没。但是随着国内房地产市场逐渐成熟,特别是在房子总量足够居住的当下,预售制的弊端也越来越多,以至于无法“功过相抵”,而是“弊大于利”。预售商品是不是正品(预售款是什么意思)插图(2)例如在预售制下,由于期房建成交付至少需要二三年甚至三五年的时间,大家买房不可能像买其它商品一样一手交钱一手交货,交易时间跨度太久就很容易出现这样那样的问题,其中开发商因为资金实力问题导致偷工减料、以次充好、工程延期乃至烂尾的事情就不可避免。而对于期间发生的不可预知性风险,购房者是无法预见并及时干预的,却要在先交钱、后收房的不平等合约下,为开发商自身原因导致的后果埋单。而房子能不能如期交付、质量是否与合同约定相符,购房者在交了钱以后就处于弱势地位了,既没有话语权也没有决策权,只能取决于开发商的经营状况以及经济实力。而在早期房价不断上涨,信贷政策又非常宽松的时候,开发商能够获取的利润相当丰厚,购房者遇到房屋质量问题,多数开发商都能够给予解决,楼盘烂尾的概率也较小,但是到了当下房地产开发利润逐渐减少,高杠杆运营容易触发金融风险,另有“三道红线”和“二道上限”的约束下,开发商想要继续高杠杆经营显然行不通了,那么房屋质量纠纷、楼盘烂尾风险也就大大增加。预售商品是不是正品(预售款是什么意思)插图(3)再者是,实行商品房预售制,说白了只利好开发商,为其激进拿地和疯狂扩张提供便利,但是对于购房者来说,不仅要承担开发商虚假宣传、以次充好、偷工减料、面积缩水、空口承诺、延期交房等等后果,遇到买的房子烂尾的,对于一个家庭来说可就是一场灾难了。毕竟房价已经涨得很高了,买房往往需要家庭几代人的努力才能凑够首付,而钱花了但没房子住,一个家庭也就支离破碎了。预售制下开发商相当于拿购房者的钱去钱生钱,而且不用担心融资难的问题,因为只要拿到地以后就能去银行抵押,后期会有购房者的预售款作为支撑,如此滚雪球一样的进行扩张。而购房者不管是遇到延期交房还是房子烂尾,损失惨重的只能是自己。就像是上面提到的老李,房子迟迟不能交付,想要要回首付显然已不可能,再者说自己又还了银行几年贷款,银行已经收回一部分成本,根本不再担心购房者断供,老李只能牙掉了咽肚里。从老李买房这个缩影不难看出,购房者是一致拥护取消商品房预售制的,特别是今年某大型房企陷入资金困境、濒临破产边缘的事件发生后,取消预售制的呼声业愈发强烈。央媒也不断传递出取消预售、实行现房销售的信息,比如人民日报转发的文章《取消商品房预售制,调研可先行》,就曾表达了非常明确的看法和建议:商品房预售制早前的确对市场发展起到了积极的促进作用,但现在的弊端有很多,因此取消预售制,长期看或不可免,表明了对取消预售制的态度。预售商品是不是正品(预售款是什么意思)插图(4)而事实上,早在2018年的时候,福建住建委就要求福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件,其实就隐含取消预售制的伏笔;广东则在深圳龙华茂府试点现房销售项目;合肥在相关文件中鼓励房地产行业实行现房销售;2020年海南省出台文件要求实行现房销售制度,成为我国首个在省域范围内全面实施现房销售的省份。另外,湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份的多城也开始实施“取消预售制”,这说明未来实行现房销售将是一个主流趋势。那么取消商品房预售制,对于购房者和开发商各有怎样的影响呢?购房者当然会双手赞成,这个无需多言。但是很多开发商却“坐不住”了。因为一旦预售制取消,意味着开发商无法迅速回笼资金,周转速度会放缓,一些实力弱小、融资困难的中小房企,不排除面临倒闭的风险。预售商品是不是正品(预售款是什么意思)插图(5)不过也有人持不同的观点,认为开发商这是躺在预售制的“温床中”太久产生了依赖性,缺失了自我革新和加速企业转型的动能,说白了是没有了预售制的庇护,开发商再也不能像过去那样以空手套白狼的办法玩转房地产;而在央行三道红线之下降低负债的压力很大,预售回款的保障渠道再消失,企业将更加捉襟见肘,也不能继续进行野蛮扩张,生存危机感愈发强烈,这才是“坐不住”的真正原因。而预售制的出现,虽然在早期有利于房地产行业的发展,同时让购房者以较低的价格买到房子,但是如今多数城镇居民家庭都已经不再缺房,预售制显然没有继续存在的必要,适时退出房地产舞台也是大势所趋;市场终究要按照优胜劣汰的规律自我完善,淘汰一批不合格的房企或许会有阵痛,但长期来看更利于行业的健康发展。
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