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预售什么意思(预售商品什么意思)

于房企的期房销售,许多人将其形象地比喻为 “切西瓜”:房企将其抱在手上,自己想怎么切就怎么切,想怎么分就怎么分,购房者只有被动接受的份。虽然形容得有些夸张,但不得不承认的是确实有一定道理。

根据掌上新闻报道,前不久,湖南长沙某楼盘到了交房日,等待了两年的业主前来接房,但现场情况却让他们傻眼,到处都是黄土一片,并且楼房里面的水电气全部没通。对此,开发商与施工方承诺,项目会在9月底完工,11月前交房,业主们回应称这是“最后一次”相信他们,可见这种情况已经不是第一次发生了。

事实上,类似这样的情况经常发生。比如前不久,一篇名为《交房县城,真的把业主坑哭了!》的文章走红,根据当事人业主反映,实际交付的房子和当初承诺的房子天差地别,有的业主购买的楼栋数都对不上。更为离谱的是,据一位业主反映,自己在购房合同上明确写的“13栋27层楼房”,但实际交付时,小区最高只有26楼,根本没有所谓的27层。

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正是因为这样的案例发生过太多次,业主辛辛苦苦攒钱买的房子,拿到手后发现根本就不是当初的那样,有些业主甚至房子都拿不到,因此近些年有关“取消预售”的呼声也越来越高。具体来看,预售制主要存在三个方面的问题:首先是过度承诺,许多开发商为了尽快融资,因此将预售房源吹得天花乱坠,资源配置、户型结构、未来发展全面利好,但实际情况却只是开发商的口头承诺,并不具备任何的法律效力,最后往往都是业主吃了“哑巴亏”。

其次是偷工减料,部分开发商会在建房的时候,使用廉价的材料,或者将户型面积缩水,或者减少小区公共资源的投资,由此导致业主拿房的时候发现质量不过关、户型变小、小区公共设施也和当初开发商承诺的不一样的情况。最后是延长交付时间,甚至烂尾,一般来说期房的交付年限为2-3年左右,但有些房企会将其延长至5年以上,由于时间跨度太大,不仅增加了住户的安置成本,房企也有可能因此出现重大变故而破产倒闭,那么房子也因此烂尾了。

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那么未来预售有没有可能“全面取消”呢?在回答这个问题之前,我们首先需要弄清楚什么是预售制,以及它的起源。

许多人都认为预售和“公摊面积”一样,是李嘉诚发明的,但和公摊面积一样,李嘉诚只是将其推广和引进。预售制的真正创造者是霍英东,1953年霍英东成立了一家房地产公司,同时也给出了楼宇预售制的基本框架:第一期先交订金百分之五十,第二期落位二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。这便是最早商品房预售制的雏形,后来购房者也将其称为“卖楼花”。

不难发现,预售制出现的初衷是方便房企融资,进行房产的建造。过去之所以能够在我国流行主要也是这个原因,早期住房供不应求,开发商没有充足的资金建造那么多的房子,而预售制就很好地解决了这个问题。但随着时间的流逝,预售制也开始“变味了”,成为了部分黑心房企牟利的工具,空头承诺、虚假宣传、以次充好,让很多购房者因此遭受财产损失。

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我们注意到,近期不少媒体平台都在发文表示“今年起预售将会全面取消”,主要依据是广东省出台的《关于商品房预售制意见通知》,表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性。河南省也出台了相关规定,要求新出让的土地建设商品房规划的,全部要实行现房销售制度。

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预售制“全面取消”?官媒12字回应

那么预售制是否会短期内全面取消呢?答案是否定的。事实上,早在2018年9月官媒人民日报就发文《取消商品房预售制,调研可先行》中给出了答案,文章用12字明确表示:取消预售制,长期看或不可免。也就是说,短期内预售制是不可能取消的,人民日报给出了三点理由:1、取消商品房预售制度会在一定程度上减少土地市场的竞争压力,导致部分库存压力大的三四线城市受挫;2、一些实力和资金能力较弱的开发商被拒之门外,未来土地溢价将有不同幅度的降低;3、对一些严重依靠土地财政的城市来说,是不愿意看到的,因此阻力很大。

但可以肯定的是,正如央媒所言,中长期看取消预售已经不可避免。取消预售制不仅可以有效保护购房者财产不受损失,利益不受侵害,也能够有效降低开发商的财务杠杆,消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能,促进房地产业的理性回归。

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对于预售制,并不是所有人都赞同其取消的,比如以房企为首的人群就反对取消预售制,并且给出了两个理由,其一是预售取消后,对于购房者来说只能买现房,那么房价一定会上涨。其二是预售取消后,房企的融资渠道减少了,成立的门槛也变高了,不利于楼市发展。

但笔者认为,上述两个理由完全就是无稽之谈。首先,对于取消预售会导致房价上涨的问题,举个很简单的例子,发商在推出期房时往往会承诺期房会比现房便宜10%~20%,而这部分差价也能够吸引投资者炒房客投资,而现房推出后往往将价格提高至20%以上,由此让投资者产生一种房企“说话算话”的心理,但实际上是房企的一种“差价圈套”。原因很简单,取消预售制后,投资者看不到那20%的价格差,因此投资房产会更加谨慎,对于刚需来说,房价骤然提高自然也不会为此买单,所以即使房价提高,但是开发商卖不出去最后也只能将价格压下来。

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其次,对于房企成立门槛提升的问题,实际上也是有必要的。据不完全统计,当前我国房企数量已经超过10万家,而住房的供应量更是远大于需求量,过去房企门槛过低,并且有“预售”的方式来帮助他们融资,因此房企数量才会骤增,但很多资金欠缺的房企本身的资金链就很脆弱,稍有不慎就会破产,由此导致一定的金融风险,因此不利于楼市发展的观点也是错误的。

正如央媒经济日报强调的那样:长期来讲,取消预售制会促进房地产市场打破畸形发展,回归正常形态。目前楼市种种迹象显示,也正朝着这个方向发展,比如消除楼市泡沫、降低学区房金融属性、大力发展租赁市场等等,因此我们需要做的就是耐心等待。

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