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reits什么意思(REITs到底是个啥)

就在五一长假之前,4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托(REITs)试点相关工作的通知》,正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

这通知的每个字你都认识,可连起来你就不一定看得懂啦。这生涩难懂的通知,实则影响深远。

今天我们来聊一聊,REITs到底是个啥?跟我们普通人到底有什么关系?

01REITs到底是个啥

REITs的读音是“瑞次”,听着像瑞幸的兄弟,但靠谱多了。

它的全称是Real Estate Investment Trusts,中文名是房地产投资信托基金。

这次的公募REITs简单来说,就是一群投资者把钱凑到一起,交给一个基金经理,让他去投资不动产项目,然后赚到的钱大家分

这次的试点呢,采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。

什么意思呢?举一个例子:

我修了一条高速公路,以后收过路费,但是初期投资太大,花了100个亿。

这时候我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化(ABS),然后把这个ABS做成基金,通过公募渠道卖给千千万万个散户。

这样,我就能抽出80个亿来(我自己至少得投20%不能跑)去修别的公路,而基金每年会把我收的高速费的90%作为分红。

所以,所谓的REITs,对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说,是一种新的投资品种。

而且我和散户的利益是一致的,项目运营得好,我们是双赢的。

其实在外国,REITs已经发展的很成熟了。尤其是美国,REITs规模已经超过万亿美元:

reits什么意思(REITs到底是个啥)插图

截至 2019 年底,全球 REITs 规模超 2 万亿美元,其中约 65%来自美国。

但中国因为体量太大、情况复杂、以稳为主,酝酿了十几年,到今天才算是正式开始公募试点了。咱们是第40个设立REITs 工具的国家/地区。

02REITs会进一步推高房价么?

因为中文名字叫作“房地产投资信托基金”,所以很多人对REITs是有误解的,认为这个东西是用来炒作房地产的工具,开发商可以借此大举募资抢地盖楼。

也有很多半懂不懂的大V拿房子举例子,说REITs就是房子一直涨,一个人买不起,大家就集资买房,享受房价上涨的收益。

好好的政策被解读成了组团炒房。

其实,REITs和炒房,半毛钱关系都没有

仔细看一下这次的试点方案就知道,本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建

通知提出,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目

此外,通知还鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

这些跟炒房八竿子打不着:

reits什么意思(REITs到底是个啥)插图(1)

你可能会想,现在的试点没有,不代表以后成熟了不会有房地产类的REITs啊?

这么想,是因为你不了解国际通行的REITs底层资产。

REITs几乎不投资开发类物业,而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目,比如酒店、办公、商业、基础设施等,与传统的居民住宅严格隔离。

想想我前面高速公路的例子,一定得有收过路费这种稳定现金流,才能发得出REITs产品来。

而且别忘了,和很多一毛不拔的上市公司不同,REITs90%的利润都是要拿来分红的。强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

倒是有一类跟房子相关的REITs,就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样,这样的项目也是聚焦于稳定的租金的。

而且,REITs打通了政策性住房(尤其是租赁住房)的退出渠道,这对房价其实反而有一定的抑制作用。

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